查看一个城市上市的新单元的供应量可以帮助确定是否是购买的好时机
希望在陌生城市中达成交易的购房者应该首先评估那里所有闪亮的新公寓。
这并不是说他们应该买一个。相反，开发管道(即未来几年交付的新建房屋的数量)可以充当风向标，在短期内指导地铁房屋价格的方向，并可以作为解决古老问题的工具：现在是购买的好时机吗?
解释新开发流程的方式很像沃伦·巴菲特(WarrenBuffet)的自称策略，“当别人贪婪时要害怕，而只有别人害怕时才要贪婪”。
在这种情况下，“其他”是开发人员。房屋中位数价格倾向于随着新建筑的兴起而上涨，因为买家同意为新产品支付最高价。但是，随着市场变得人满为患，开发商不可避免地撤退，留下了大量未售出的房屋，并提供了一个狭窄的机会窗口，买家可以有很多选择和进行谈判的空间。
在新的开发周期中，这四个房地产投资中心处于稍有不同的阶段，这对于购房者而言在价格和选择方面意味着什么。
买家的甜蜜点
曼哈顿为购房者提供了一个管道甜蜜点的好例子。
即使销售急剧下降，开发商仍有望在未来几年内交付数千套公寓。
根据评估公司米勒·塞缪尔(MillerSamuel)提供的数据，到2020年，新公寓的供应量将达到2015年记录库存量的三倍，按目前的销售速度，将有9年的供应量。
米勒•塞缪尔(MillerSamuel)首席执行官乔纳森•米勒(JonathanMiller)表示：“由于供应流连忘返，因此那里可能是买家的机会。”“逐渐地，开发人员一直在进行更多的谈判。您仍然有一些开发人员仍在努力保持2013-14年度的原始价格，但我们也看到产品的售价降低了15%至35%。”
到2020年，大约有2,000多套新公寓上市，而到2021年，交付量将猛增到600套。即使降幅急剧下降，纽约仍将充斥着未售出的公寓，这有助于保持较低的通货膨胀率。
根据奥尔山房地产公司(OlshanRealty)的数据，在2018年，普通豪宅卖家必须将挂牌价格下调10%才能与之签约，该公司跟踪在曼哈顿的未完成销售额为400万美元或更多。根据米勒·塞缪尔(MillerSamuel)的说法，所有价格点上的合作公寓和公寓竞标战已降至该区六年来的最低水平。
新住房库存开始下滑时
伦敦向购房者敞开的类似机会之窗已经开始缩小，特别是对于最大的房屋。
英国首都的一系列新建筑在2014年至2015年达到顶峰，之后又出现了一系列的增税和政治不确定性，吓跑了开发商和买家。
经纪公司莱坊(KnightFrank)的数据显示，尽管伦敦市中心的房屋开盘数量从2015年的15,000多家下降至2018年的6,000多家，但未售出的库存却在增加。
奈特弗兰克(KnightFrank)的住宅研究助理帕特里克·高尔(PatrickGower)表示，“一年多来，“购房者有很多选择可以买到新房”，而且房价较几年前的峰值下跌了约13%。“但是，我们现在看到了这种转变的迹象，从高端市场的房屋开始。”
最新数据显示，随着富裕的买家利用通缩的价格优势，超级豪宅的活动有所增加。高尔先生说，超过1000万英镑(约合127万美元)的房屋库存已开始“减少”，中期的新房屋交付量仍然很低。
此外，当地政府于11月宣布采取措施，禁止在该市一些最豪华的邮编中开发超大型住房，而面积超过150平方米(即1,615平方英尺)的新住房注定会变得稀缺和昂贵。
买方市场的夕阳
在迈阿密，随着开发计划的推陈出新，过去两年来买家所享有的丰富选择已经结束。
南佛罗里达州的新建筑正在急剧下降，这很可能意味着过去两年来买家所享有的选择和价格折扣的终结。
在新建建筑达到顶峰之后，由于国内经济的变化，拉丁美洲的主要外国买家群体开始退出市场，开发商于2016年开始从迈阿密撤退。
苏富比国际地产公司执行副总裁费尔南多·德·努尼兹·卢戈涅斯回忆说：“市场速度突然下降，因为国际买家退出了市场，这意味着所有这些项目都被取消或推迟。”
根据苏富比一号的研究，到2020年，整个南佛罗里达州上线的新装置总数将仅为1775个，不到去年总数的三分之一，并且到2021年将进一步下降。
NunezyLugones先生说：“这将使您花费四到五年的时间购买数量非常有限的新设备，这将导致价格出现新的上涨。”他补充说，在像椰林之类的社区中，“我们已经开始看到稀缺性了。”
长期的供应高原推动价格上涨
在这三个城市中，供应冲击导致一段时间的价格下跌和购房者的选择余地。但是，当开发人员不过度构建时会发生什么?旧金山提供了一个城市的示例，该城市顽固地支持卖家。
从2004年到2008年，当新公寓达到顶峰时，那里的新公寓开发从未恢复到大衰退之前的水平。
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经纪公司北极星太平洋公司(PolarisPacific)的执行合伙人加勒特·弗雷克斯(GarrettFrakes)表示：“大萧条的形成是一个非常清楚的教科书高峰案例。”“但是我们确实没有回到建造公寓的过程。从那时起，再也没有真正定义过的高峰。”
他补充说，许多住宅开发商选择将钱投入到房屋租赁项目中。
在没有其他金融中心的公寓供应冲击的情况下，旧金山的房价自2012年初以来几乎没有减弱。根据最新的市场报告，公寓的销售中位数价格从七年前的60万美元翻了一番，到2019年6月超过120万美元。来自北极星太平洋。
开发商有望在2020年和2021年各交付约800套新房屋，与去年完成的680套住房相比，这只是一个小幅增长，而且市场不太可能在更长的时间内改变买家的青睐。
相反，新项目的稀缺性加上城市单户住宅的有限库存，意味着在可预见的未来，买家将只能选择数量有限的房源，而价格几乎没有波动的余地。
弗雷克斯先生说：“当我们与确实在纽约受到挤压的潜在资本合作伙伴接洽时，我们必须解释一下，旧金山的情况并非如此。”“实际上很少有空的新单位。我们没有大量的供应过剩。”
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