下面 设定一个具体情境，并用财务上的计算公式作出推演，搞清楚背后的数字逻辑。如果你向银行借款200万元，年利率5%，期限20年，每年付息一次。你会用哪种方式还款呢?
等额本息
是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每年的还款总额是固定的。每年还款=贷款本金÷年金现值系数(P/A，i，n)=200/12.4622=160,485.31元。
该模式下还款总额=每年还款*还款期数=160,485.31*20=3,209,706.2元，其中支付利息总额=还款总额-本金=3,209,706.2-2,000,000=1,209,706.2元。这里面涉及到两个术语解释一下：年金，指一定时期内每年等额收付的系列款;年金现值，是指就目前来看，未来一定时期内每年收付的等额款项以某一折现率折现到当前货币价值。
等额本金
是指按揭贷款本金总额等分，每年偿还相同数额的本金和剩余贷款的利息。由于本金会越来越少，因此每月还款的利息也会越来越少。该模式下支付利息总额=剩余本金*利率=200*5%+(200-10)*5%+…+10*5%=200*5%*20-(10+190)*19*5%/2=105万元。由此看出，等额本金模式下支付的贷款利息总额比等额本息模式少159,706.2元。
如何选择?
等额本息模式下，每年的还款总额是相同的。
等额本金模式下，每年还款呈递减状态，还款初期压力比较大。
1.如果你刚入职场，收入不是太高又无老可“啃”，生活压力一般比较大，建议选择等本息，起始的还款压力相对小些;
2.如果你退休后还将较长时间还款，由于收入下降且考虑通货膨胀，建议选择等本金，越还越少，让自己的老年能有更多的财务自由;
3.如果你当前有很好的投资，且回报率高于房贷利息，建议选择等本息，这样你有更多的自有资金投资，投资收益冲抵房贷利息仍有剩余;
4.如果还款过程中你可以利用房子贷到经营贷款，因经营贷款正常情况下利率低于房贷，建议你依规予以转换，提前还房贷。
